Valoraciones y análisis

Cinco análisis, cada uno responde a una pregunta distinta. Todos ellos son una estimación producida por un modelo, y la parte útil de esta página es qué lee cada uno, porque eso es lo que decide cuánto peso tiene.

Ninguno es asesoramiento. Una valoración sobre la que vayas a actuar la hace un tasador.

Estimación de precio

A qué responde: ¿está esto a un precio razonable?

Toma el inmueble, encuentra hasta otros diez del mismo tipo en la misma ciudad y compara. Obtienes una cifra, una confianza alta, media o baja, y un par de frases que dicen cómo ha llegado ahí.

Lee la confianza y el número de comparables antes que la cifra. Diez comparables próximos en un mercado líquido es una respuesta de verdad. Dos, en una ciudad donde no se ha publicado nada parecido, es aritmética disfrazada.

La comparación es por ciudad y tipo de inmueble, no por barrio ni por calle. En una ciudad donde el barrio es la mayor parte del precio, trata la estimación como una franja y no como un número.

Informe del barrio

A qué responde: ¿cómo es vivir ahí?

Un resumen, entre tres y cinco cosas que conviene saber, y tres puntuaciones sobre diez: transporte, seguridad y servicios.

Este no lee nada del catálogo. Es lo que el modelo sabe sobre ese barrio, lo que lo hace bueno en lo estable y público, y poco fiable en cualquier cosa que haya cambiado hace poco o sea demasiado pequeña para estar bien documentada. Es un informe sobre una zona que no conoces, no una fuente sobre una que sí.

Los informes se conservan un día, así que preguntar dos veces por el mismo barrio cuesta una.

Desplazamiento

A qué responde: ¿a qué distancia está, de verdad?

Una estimación entre el inmueble y un sitio que tú indiques.

Es una estimación y no una consulta de rutas, así que úsala para comparar candidatos y no para planificar una mañana. La diferencia entre veinte y cincuenta minutos es real y te la dirá; la diferencia entre veinte y veinticinco no.

Análisis de inversión

A qué responde: ¿qué rentabilidad daría esto?

Alquiler mensual estimado, rentabilidad bruta, rentabilidad neta y una proyección a cinco años, con el razonamiento.

Lee el precio, el tamaño, la antigüedad, el estado, el certificado energético, los gastos de comunidad y las cuotas mensuales, que es genuinamente la mayor parte de lo que determina una rentabilidad. Lo que no lee es el mercado local de alquiler: el alquiler se estima a partir del inmueble y no de lo que realmente se alquilan pisos comparables cerca.

Así que las ratios valen más que las cifras absolutas. Si la estimación de alquiler te parece equivocada, probablemente lo esté, y todo lo que cuelga de ella se mueve con ella.

Análisis del plano

A qué responde: ¿qué estoy mirando?

Dale la imagen de un plano y te devuelve la superficie total, el número de estancias, una descripción de la distribución y una nota sobre el recorrido, la luz y lo eficientemente que se aprovecha el espacio.

Está en su mejor momento en aquello que los planos peor comunican, que es si el espacio funciona: un pasillo que se come seis metros cuadrados, un dormitorio al que se llega a través de otro dormitorio, una cocina sin pared para los electrodomésticos.

Trata la cifra de superficie como aproximada. Se lee de un dibujo, y los dibujos no siempre están a escala.

Cuánto cuesta cada uno

Los precios siguen lo que a nosotros nos cuesta ejecutar cada uno, no lo que valen para ti, y por eso un desplazamiento es lo más barato y un análisis de inversión lo más caro. Consulta créditos.

Usarlos juntos

Para un inmueble que te estás planteando en serio, el orden que menos desperdicia es primero el informe del barrio, porque es el que con más probabilidad descarta la zona; después la estimación de precio, porque decide si el resto de la conversación va a ser sobre este inmueble siquiera; después el análisis de inversión si vas a alquilarlo.

Ejecutar los cinco sobre todo lo que abres es una forma cara de navegar.