Bewertungen und Einblicke

Fünf Analysen, jede beantwortet eine andere Frage. Jede davon ist eine Schätzung eines Modells, und das Nützliche an dieser Seite ist, was jede liest, denn daran entscheidet sich, wie viel Gewicht sie trägt.

Keine davon ist eine Beratung. Eine Bewertung, auf die Sie handeln wollen, kommt von einer Gutachterin oder einem Gutachter.

Preisschätzung

Was sie beantwortet: Ist das vernünftig bepreist?

Sie nimmt das Objekt, sucht bis zu zehn weitere derselben Art in derselben Stadt und vergleicht. Sie erhalten eine Zahl, eine Sicherheit von hoch, mittel oder niedrig und ein paar Sätze dazu, wie sie zustande kam.

Lesen Sie Sicherheit und Zahl der Vergleichsobjekte vor der Zahl selbst. Zehn nahe Vergleichsobjekte in einem liquiden Markt sind eine echte Antwort. Zwei, in einer Stadt, in der nichts Ähnliches inseriert wurde, sind aufgehübschte Arithmetik.

Verglichen wird nach Stadt und Objektart, nicht nach Stadtteil oder Straße. In einer Stadt, in der der Stadtteil den größten Teil des Preises ausmacht, behandeln Sie die Schätzung als Spanne statt als Zahl.

Bericht zum Viertel

Was er beantwortet: Wie ist es, dort zu wohnen?

Eine Zusammenfassung, drei bis fünf Dinge, die man wissen sollte, und drei Bewertungen von zehn: Verkehr, Sicherheit und Versorgung.

Dieser Bericht liest nichts aus dem Bestand. Er ist das, was das Modell über diesen Stadtteil weiß, und damit gut bei dem, was stabil und öffentlich ist, und unzuverlässig bei allem, was sich kürzlich geändert hat oder zu kleinteilig ist, um gut dokumentiert zu sein. Er ist eine Einführung in eine Gegend, die Sie nicht kennen, keine Quelle zu einer, die Sie kennen.

Berichte werden einen Tag lang vorgehalten, zweimal nach demselben Stadtteil zu fragen kostet also einmal.

Pendelweg

Was er beantwortet: Wie weit ist es wirklich?

Eine Schätzung zwischen dem Objekt und einem Ort, den Sie nennen.

Es ist eine Schätzung und keine Routenabfrage, nutzen Sie sie also zum Vergleich von Kandidaten und nicht zur Planung eines Morgens. Der Unterschied zwischen zwanzig und fünfzig Minuten ist echt, und sie wird ihn nennen; der zwischen zwanzig und fünfundzwanzig nicht.

Investitionsanalyse

Was sie beantwortet: Was würde das abwerfen?

Geschätzte Monatsmiete, Bruttorendite, Nettorendite und eine Fünfjahresprognose, mit der Begründung.

Sie liest Preis, Größe, Alter, Zustand, Energieklasse, Hausgeld und laufende Kosten, was tatsächlich das meiste von dem ist, was eine Rendite bestimmt. Was sie nicht liest, ist der örtliche Mietmarkt: Die Miete wird aus dem Objekt geschätzt und nicht daraus, wofür vergleichbare Wohnungen in der Nähe tatsächlich vermietet werden.

Die Verhältniszahlen sind also mehr wert als die absoluten Beträge. Wenn Ihnen die Mietschätzung falsch vorkommt, ist sie es vermutlich, und alles, was darauf aufbaut, verschiebt sich mit.

Grundrissanalyse

Was sie beantwortet: Was sehe ich hier eigentlich?

Geben Sie ihr ein Grundrissbild, und sie liefert die Gesamtfläche, die Zahl der Räume, eine Beschreibung des Zuschnitts und eine Einschätzung zu Wegen, Licht und Flächeneffizienz.

Am stärksten ist sie bei dem, was Grundrisse am schlechtesten vermitteln, nämlich ob der Raum funktioniert: ein Flur, der sechs Quadratmeter frisst, ein Schlafzimmer, das man durch ein anderes erreicht, eine Küche ohne Wand für Geräte.

Die Flächenangabe ist als Näherung zu verstehen. Sie wird aus einer Zeichnung gelesen, und Zeichnungen sind nicht immer maßstabsgetreu.

Was was kostet

Die Preise folgen dem, was uns die Ausführung kostet, nicht dem, was sie Ihnen wert ist, und deshalb ist der Pendelweg am günstigsten und die Investitionsanalyse am teuersten. Siehe Guthaben.

Zusammen genutzt

Bei einem Objekt, das Sie ernsthaft erwägen, verschwendet diese Reihenfolge am wenigsten: zuerst der Bericht zum Viertel, weil er die Gegend am ehesten ausschließt; dann die Preisschätzung, weil sie entscheidet, ob es überhaupt noch um dieses Objekt geht; dann die Investitionsanalyse, falls Sie vermieten wollen.

Alle fünf auf alles anzuwenden, was Sie öffnen, ist eine teure Art zu stöbern.